前所未有的商业雄心与利益诱惑让中国最著名的地产商人放弃了恪守17年的商业法则。结果？他回到了原点。

如果有一条商业法则能让你在泥沙俱下的房地产业十几年持续精进，并成长为行业内最的一个。你会在什么情况下舍弃它？

SOHO中国有限公司董事长潘石屹的答案是：2年前，当他面对前门时。

彼时潘石屹曾拥有前门大街及其东侧全部物业的商业权限。这意味着百亿级别之后，潘石屹将有可能以其多年积累的商业地产，颠覆延续数百年的前门陈旧面貌，并因此获得巨大的商业成功；挑战是，基于这一地区众所周知的象征意义，这里一砖一瓦的修缮都引起了极大的争议，这是一个利益相关构成极其复杂，政府、国有企业权属交错的高度敏感之地。

1990年代初，潘石屹从海南地产泡沫成功出逃后，就确立了在这个暗箱操作盛行的行业里遵循不介入有复杂政府关系的土地的原则。“跟我同期创业的人90％都倒在这里，这是我自保的秘诀。”潘石屹对《环球企业家》说。但是他还是决定冒险一试。不过，这个雄心勃勃的计划却不得不以一笔商业交易进行了结。

6月15日，SOHO中国就前门大街上所属的5万平方米商业物业进行公开租赁招标。此前一个月，SOHO中国在香港发布公告，宣布将通过潘石屹控股的北京丹石公司，以每平方米3.2万元人民币的价格收购天街置业北京前门项目中5.4万平米的商业物业，收购总价达17.7亿元。冲销此前潘石屹投入的13亿现金款后，他仅需支付4.7亿元，至此，前门大街的法律权属关系得以最终确定，潘石屹买下自己建造的房子，由开发商变成了业主。

单从角度看，这是一笔相当划算的交易。6月27日，两家名不见经传的商家分别以每平米每月约60元的天价，竞得SOHO持有的位于天安门广场正南面、前门大街北入口大北照相馆东侧的两个商铺。即使以30元/平米/天的平均租金计，潘石屹的年租金回报率也高达30％。也就是说，仅用3年时间他就可收回全部成本，剩余的几十年时间里，他每年将有5亿多元的，相当于其2007年利润的四分之一。

但比利润更能激起商人欲望的是改变一地一城之貌。大约有15万人每天从天安门广场蜂拥至前门大街。改造前，前门除了旅游纪念品和店扎堆外，竟然也是日化和美发器材商店的集中地。这种低端的商业形态，虽然契合前门地区数百年来的市井，但确实难与其今天的地位匹配。此外，如果你有耐心，还能在这里看到时传祥时代的“掏粪工”——很多巷子没有排污和下水道。消防队为这里专门定制了摩托车消防车，只因这里巷窄门小。

潘石屹10年来坚持在北京CBD的核心地段散售商业物业。但基于前门大街在全中国的独一无二，潘石屹认为能够参与到前门大街的复兴工程，要比在CBD区域里多建两座大楼有意义得多。

“他在商业定位和直觉上非常敏锐。”潘石屹2年来在前门项目上的老搭档，天街置业有限公司董事长田耘告诉《环球企业家》，这正是他们当初引入SOHO时所看重的。不过他也强调，天街是前门大街物业的所有者和持有者。代表政府持有前门大街的产权，承担修缮责任。前门大街上所有的财产，天街公司负法人责任。

“我松了一口气，可以把精力从扯皮中抽出来，来做确定的事情。”潘石屹说，“我们相信前门大街背后神圣、巨大的力量会公正地裁判在前门大街的每个人，每件事的是与非。”

仓促入局

2007年3月17日，潘石屹私人控股的红石实业公司与北京市崇文区国资委、北京崇远投资经营公司、天街公司签订合作协议，注资1.441亿元购入天街公司49％的股份（后转让给潘私人持有的丹石公司）。红石负责前门所有的投资，同时拥有天街公司已取得的前门33块地块上的所有商业权益，另有11块土地将通过招拍挂取得，其总建筑面积将近36万平方米。根据SOHO中国2007年10月7日的上市公告，SOHO中国与北京天街已经签署协议，有权通过收购北京丹石，获取北京天街49％的。

若要拿到全部土地证，潘石屹需要支付52亿的地价款。不过潘向《环球企业家》透露，天街公司原有的22亿债务，只要是SOHO开发，银行可给予展期。这样，潘石屹仅需支付不到30亿的地价款。但要完成整个项目，SOHO中国要拿出的真金白银将超过百亿元。在上市前，潘石屹接受本刊采访时认为，正是这个天量的数字，使他没有遭遇任何竞争对手。

彼时潘石屹刚刚决定第二次冲刺香港上市不久。前门这种绝对稀有的土地储备，无疑是赢得资本市场青睐的关键筹码。不过，潘石屹或许忽略了一些关键问题。一位曾试图参与前门改造的房地产商对本刊表示，他们对前门项目的尽职调查显示，该项目涉及面太过复杂，远超出了一般商业开发的范畴，他们最终“知难而退”。

田耘透露，从2003年决定要启动前门改造，到方案最终确定，经历了长达4年的讨论，涉及北京市16位各方专家，多达32轮的讨论。期间争议不断，有专家认为前门除了鲜鱼口地区外，不涉及文物保护问题；而另一派专家则坚持，整个前门地区都是文物，需要全面保护，绝不能拆掉重建，而应该实施“微循环”。

潘石屹有些揶揄地表示，前门大街的任何一个设计方案，都有人提出质疑。在反复的争论后，最终的决定看起来有些无奈：以一套1951年前门大街的老照片为标准，照片上什么样就建成什么样。彼时的前门，经历了多个朝代的更迭，中国传统建筑与西洋楼房以及风格模糊的一些建筑相邻而处，很难说是否代表了前门的传统，但这是唯一有据可查的方法。

2008年8月，政府正式批准了前门大街的总体设计方案。此时的申报主体是天街置业董事长田耘和设计总监王世仁。在此后涉及到前门的审批时，也都是天街置业出面。

潘石屹对有关前门项目的争议也有耳闻。他曾就此事曾向崇文区有关部门询问。得到的答复是，北京市政府有份会议纪要说可以开发。潘曾仔细研读这份会议纪要，但“没有看懂”。但他还是决定把握住这个难得商业良机。“我跟他们说，你们说怎么做，我们就怎么做，你们说梁不能拆，我们就不拆。”

事实上，由于有关方面定于北京奥运会前完成前门大街的改造工程，早在2007年底，一切都未有定论时，SOHO就已进场了。

一位曾参与最后方案研讨的专家透露，前门最后定的基调就是修修补补可以，不能用“开发”这个词，更不能提“商业”。彼时的分工是，天街负责实施政府的意图。SOHO负责投资、商业定位和协调。从实际操作看，主体百分之百是SOHO，但没有“开发”的名分。