退出

潘石屹逐渐成了最应知情的“局外人”。各种传说版本如涉及文物保护、有开发商想截盘等等，总是经由媒体或者同行传递给潘，而他却一无所知。然后，潘去相关部门打听：有这回事吗？

潘石屹相信，传言仅仅是传言而已。导致其退出的最关键因素是来自旧城保护方面的压力。但问题在于，前门大街已经建成并开街，既往争议已失去了讨论的前提。为何政府不肯为前门项目装入SOHO中国放行？

“前门大街不同于一般意义上的商业街，从某种角度讲代表首都的形象，也代表着国家的形象，这显然需要从政治角度考虑。”天街置业董事长田耘指出，除了通常意义上的开发权限外，对最终商业形态的把控，也是体现政府意图的重要部分。而在这一点上，他认为当经济利益与政治效益、社会效益、文化效益发生冲突时，作为政府宁可损失一些经济效益也要保护社会效益和文化效益。而企业则肯定会从纯粹的经济利益来考量。田耘不愿透露到底和SOHO中国在前门项目中存在哪些分歧。“决定问题的关键不在于任何细节，而是取决于前门大街的历史地位和特殊性。”他说。

“天街是代表政府的公司。”田耘透露，前门的重大决策都需要北京市委做出决策。崇文区政府以及天街公司，只不过是执行层面。

潘石屹曾询问有关部门，可否明示他是否违反了一些法规、条例，他可以进行整改。“他们也说没有原因。一位专家给我说，这个地方就不让开发，要微循环，你就是开发的代表。”他回忆说。

虽然平时鲜与政府部门交往，但凭借SOHO中国的影响力和近年的纳税表彰，潘石屹若想在介入前彻底了解政府对前门项目的真实打算并非难事。“这个事情做成了夹生饭，主要是三四方的沟通不到位，无论是做人、做事还是做开发，这都是最大的教训。”让潘颇感委屈的是，无论是文物保护专家，还是有关政府部门都将他等同于北京CBD里的摩登大楼，天然是旧城保护的敌人。当首都建设规划委一位领导向潘石屹提起这种甚是流行的担心时，潘很不解地反问：“别人不知道，你还不知道？你批多少层，我就建多少层的。”

事后反思，潘石屹检讨自己在政府关系方面存在战略失误。在前门这种高度复杂和敏感的项目上，政府关系需要他本人来亲力亲为。但事实上所有与政府相关的事情，都是天街公司从中协调。潘相信，这是天街公司的好意，既然主管部门忌讳“开发”，北京CBD摩登高楼的代言人潘石屹还是不出现为好。

至于进入后发生的种种意想不到的磨合，潘石屹认为，事先并未对前门的复杂性做出足够预判，事后再找各个部门协调已经于事无补。“签完已经进入前门项目再找相关部门更改原有计划，会被认为是先斩后奏，缺乏诚意。”他说。

至此，潘石屹殚精竭虑达2年的前门梦已经不可能实现。2009年年初，潘主动通过天街公司向北京市政府提出以既有投入购买一部分物业产权的方式退出。同时，若天街公司出让相关物业，潘享有优先合作权。这一次，有关部门很快就给予了批复。潘石屹说，对他来说，这是最好的结果。

已经置身事外的潘石屹认为，当时他的加入主要就是解决资金问题。他退出后，崇文区政府仍要面临巨大的资金压力。“肯定还是要用市场化的手段。”他说。

2004年，潘石屹做出彻底转向商业地产的决定，他坚信散售这一迥异于香港持有型商业地产的模式，既能带来更快的资金周转，更能契合中国快速膨胀的新富阶层的投资需求。但同一年，他遭遇“无银行存款、无土地、无办公物业”的尴尬境地。当年SOHO曾尝试上市未果。直到2007年初，SOHO中国以其独特的商业模式敲开资本市场的大门，募集百亿港元。但颇具戏剧性的是，敲门砖竟然是前门这个几乎突破了潘底线的项目。

前门项目仅是一系列SOHO标签被模糊的开始。SOHO中国上市后收购的第一个项目北京公馆，打破了其不做住宅的原则；随后的朝阳门SOHO、SOHO则与北京公馆一起，都是建筑基本完工的项目，潘标签式的独特建筑设计感有所稀释；而前门项目的遗产——5万平米的持有型物业，也突破了潘过去所坚持的散售模式。接下来，朝阳门SOHO三期的商业部分、光华路SOHO2，潘都会全部持有。

“赚钱是最重要的。”潘石屹说，前门项目退出后，潘可动用的自有资金就达100多亿元，他必须给这些钱找到出口。而持有物业，将大大减少因项目周期而出现的业绩“过山车”表现。“核心地段的商业地产，这条线还在。”潘强调。

从1993年起，潘石屹一直就是一个经验主义者。其商业判断全部来自他敏锐的直觉，而直觉则来自于市场一线的反应以及与客户的聊天。正是凭借“真理不在办公室，而在市场”的偏执般的信条，潘建立了以销售为驱动、坚持散售、核心地段和设计独特的商业地产模式。但骨子里，他更是一个机会主义者，是中国几千年现世主义的忠徒。当既有策略与生存发生冲突时，他会毫不犹豫的选择后者。

就在前门事件明朗前后，朝阳门SOHO一期一次性转让后套现12.2亿元。中关村SOHO开盘第一天销售额达6.35亿。但在耀眼的销售业绩背后，他正在重新修正自己的商业逻辑和准绳，前门项目被证明是一次冒险，但其它的商业信条，是该坚持还是适时摈弃，这需要潘给出答案。

2008年4月至8月，基本完工的前门大街开始有组织地接受领导、文物保护专家等各方的参观和建议。彼时，封闭的，长约1公里的前门大街上，复古的青砖红瓦里没有人，不摆家具，也没有销售的商品。一位北京市领导前来参观，看着眼前历经各种波折终于耸立起来的前门，扭头问他，“怎么看起来像在虚幻世界？”

历经长达两年的波折，潘石屹从前门项目的全面开发者变成了部分物业的业主

2003年，北京市政府批准《前门地区修缮整治总体规划方案》，确定以“微循环”的方式修缮。前门大街的修缮被列为“崇文区1号工程”

2004年11月17日，北京市政府成立“北京旧城风貌保护与危房改造专家顾问小组”，论证前门地区规划设计方案

2007年3月17日，潘石屹旗下的红石实业公司与北京市崇文区国资委、北京崇远投资经营公司、天街公司签订合作协议，注资1.441亿元购入天街公司49％的股份（后转让给潘石屹私人持有的丹石公司），潘预计将持有近30万平方米商业物业的全部商业权益

5月29日，前门大街全面动工

8月底，前门大街规划建设方案获批。至此，方案经过30多次的反复修改

10月8日，SOHO中国在香港联交所上市，因为前门项目而受投资者追捧，募集资金128.6亿港元，成为亚洲最大的商业地产IPO

2008年1月28日，北京市土地整理储备中心网站挂出了前门地区11幅土地的招标信息，3天之后被悄然撤下

4月12日，多方努力下，前门大街基本完工，保证了在此通过的国际马拉松邀请赛举行

8月7日，前门大街开街。潘石屹的招商队伍停止工作，后因老字号店面交接与崇文区有所摩擦

2009年3月，潘石屹透露，公司正在与政府就解决“丹石公司与SOHO中国在前门项目的资产置换迟迟得不到政府批复”的方案作进一步探讨

5月17日，SOHO中国在香港发布公告，宣布将通过SOHO中国董事长潘石屹控股的北京丹石公司，以每平方米32328元人民币的价格收购北京前门项目中54691平米的商业物业。潘石屹正式退出前门开发

6月15日，SOHO中国特别股东大会通过了退出事宜。